분양권 전매제한 해제

아파트 입주자로 선정된 이후에 분양권을 일정 기간 이내에는 팔 수 없도록 하는 것이 '전매제한기간'이다. 수도권은 길어야 3년 비수도권은 1년으로 단축된다. 기존에는 기준이 상당히 복잡했다. 지역을 4개로 구분해서 각각 분양가가 시세대비 얼마냐에 따라서 복잡하게 설정되어 있었다. 이번에 변경된 것도 복잡하기는 하지만 이전에 비해서는 단순화되었다. 수도권 경우는 첫 번째 공공택지와 규제지역 두 곳은 전매제한 3년이고 두 번째 과밀억제권역이라면 전매제한이 1년이다. 세 번째 기타 지역은 6개월 동안 못 팔게 된다. 정확하게 입주자 모집공고가 나고 입주자로 선정된 이후부터 해당 기간 동안에는 분양권을 팔 수 없는 것이다. 비수도권 역시 세 개 그룹으로 나눈다. 공공택지 또는 규제지역 같은 경우는 1년 동안 못 팔고, 광역시와 도시 지역은 6개월 동안, 그리고 그 외에 지역은 전매제한이 폐지됐다. 전매제한규제완화는 과거에 분양받은 사람들도 소급 적용 되기 때문에 만약 2년 전에 분양받았다면 이미 2년은 시간이 지났다고 계산하면 된다.

문제는 반쪽짜리 대책이라는 문제가 계속 나오고 있다. 분양권을 사고팔 수는 있는데 일부 지역에서는 준공이 되면 반드시 일정기간 거주를 해야 되는 의무가 있다. 이 대책이 2021년 2월 19일에 나왔는데 이때부터 입주자모집공고를 한 분양가상한제 적용을 받는 아파트는 집주인이 무조건 준공이 됐을 때 들어가서 살아야 된다. 일반적으로 아파트를 분양받으면 중도금까지는 대출로 내고 잔금 낼 때쯤 잔금 여력이 안된다면 전세 세입자를 받아서 잔금을 충당을 한다. 그리고 분양가가 시세만큼 올라오면 그때 대출을 받아서 세입자를 내보내고 본인이 들어가서 살게 된다. 그러나 실거주 의무가 있는 아파트는 처음부터 집주인이 들어가서 살아야 된다. 세입자를 들이는 게 불가능해서 그 당시 이 법을 두고 '전월세 금지법'이라는 말이 나왔다.

이 실거주 의무는 현재 아직까지 남아 있다. 기간은 다 다르지만 분양가가 주변시세보다 저렴할수록 의무기간이 길게 부여된다. 공공택지 경우는 분양가가 주변시세에 80% 미만이면 5년 동안, 그리고 80~100% 사이이면 3년이다. 민간택지 아파트는 80% 미만이면 3년이고 100% 미만이면 2년 동안은 실거주를 해야지만 다음에 세입자를 들일 수가 있다. 이 법을 위반하게 되면 1년 이하의 징역이나 1천만 원 이하의 벌금에 처해진다. 만약에 공공주택일 경우에는 LH가 다시 주택을 매입하게 되어 있다. 결국은 분양권을 사고팔 수는 있지만 자신이 매입한 분양권이 꼭 그 아파트를 살아야 되는 곳이라면 세입자를 둘 수 없으니까 실질적으로 자신이 들어가 살지 않는 한 매매하기 어렵다고 보고 있다. 

쉽게 예를 들면 만약 A가 분양을 받았다면 현행법상 A가 아파트가 완공될 때까지 기다렸다 첫 입주자로 들어가는 것이 의무이다. 지금은 경기도 안 좋고 하니 A가 분양권을 B한테도 팔 수 있고 C한테도 팔 수 있다. 최종적으로 C가 분양권을 샀으면 C는 입주해서 살아야 한다. 반드시 본인이 사는 사람만 분양권을 사야 한다는 것이다. 모든 지역은 아니고 분양가상한제가 적용되는 지역, 즉 일부 수도권 지역이라고 볼 수 있다. 그러므로 입주 시기가 오면 다시 팔아야지 생각하고 사실 분은 안되니까 이 분양권을 사려는 사람에게는 메리트가 없다는 이야기가 나오고 있다.